因為房地合一稅的概念是實價課稅，也就是「賣價」扣掉「成本」之後乘上「稅率」，就是您必須課徵的稅額。
若您將房產贈與給兒女，再以兒女的名義出售的話，政府認為兒女的取得成本是「０」，而不是當初購屋的價格（PS.修法過程中，經過協商後,目前法令規定是以土地公告現值與房屋現值價值當作你的成本，雖然不是把成本當作０，但還是與市價差很多）。
簡單舉例來說，一棟房子今年出售的賣價是1400萬，而您當初購屋價格假設是1000萬元,以稅率45％來算，應課稅額為180萬（【1400萬-1000萬】x45％=180萬）；如果您贈與給兒女後再出售,那您的成本是依公告土地現值及房屋現值來計算，假設可能只有300萬，如此一來,應課稅額變為495萬（【1400萬-300萬】x45％=495萬），所以一樣的出售行為，確足足多了315萬元的稅額。
此外，這個問題還不止於贈與兒女再出售才會發生，依所得稅法第14條之4規定，「……繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。……」，也就是只要【繼承】或【贈與】取得的不動產，於出售時都會面臨這種問題。雖然說法令針對自住房屋有減免的規定，但對於不是自住的房屋而言稅額就會暴增（就像上面的案例，明明是花1000萬買的房子，成本卻只能認列300萬）。
所以大家如果有【贈與】需求的話一定要審慎評估，其實像繼承或贈與通常是自家人間的移轉，目前的法令卻因為這樣的移轉行為造成稅額上的差異，不懂法令的老百姓可能就因此而多繳了很多很多的稅。
如何計算房屋土地交易所得額(或損失金額)及課稅所得？
1. 房屋土地交易所得額(或損失金額)＝交易時成交價額－可減除 成本及費用
2. 課稅所得＝房屋土地交易所得額－交易日前3年內房屋土地交易損失金額－依土地稅法規定計算土地漲價總數額
3. 可減除成本及費用：
(1) 可減除成本：
①房屋土地係出價取得並經提示成本證明文件者，為該房 屋土地的原始取得成本；繼承、受贈取得者，為繼承、受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按交易日所屬年月政府已公告的最近臺灣地區消費者物價總指數調整後的金額認定。
②其他支出經提示證明文件者：包括取得房屋土地後達可供使用狀態前支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、於房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息，以及取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。
③經地方稅稽徵機關依土地稅法施行細則第51條規定核准減除的土地改良費用，依土地增值稅繳款書或免稅證明書所載「改良土地費用」金額認定。
(2) 可減除費用：
房屋土地取得、改良及移轉而支付的費用，如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用，得提示證明文件減除之；未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額5%者，可按成交價額5%認定費用。依土地稅法規定繳納的土地增值稅，以及取得房屋土地後，房屋土地於使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等，不得列為費用減除。
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大台中房地產達人 // 呂慶昌 0919-032071
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